Devenir propriétaire sans mise de fonds

L’accession à la propriété peut être ardue pour de nombreux citadins à revenus faibles ou même médians. Le modèle des « habitations abordables à perpétuité », éprouvé depuis des années, par exemple aux États-Unis, pourrait aider de nombreux ménages à acheter une habitation en contournant l’obstacle de la mise de fonds.

« Je ne pourrais pas me permettre de mettre un cash down de 80 000 $ sur un condo. Je me demande qui a ce genre d’argent », se questionne la comédienne et auteure montréalaise Catherine Chabot.

Selon l’Enquête sur le secteur immobilier au Québec réalisée par la firme Léger et publiée en février dernier, 76 % des 18 à 34 ans n’arrivent pas à accumuler les 20 % nécessaires pour une mise de fonds. Le Devoir rapportait l’automne dernier qu’il fallait maintenant quatre ans à un jeune ménage pour accumuler une mise de fonds minimale de 5 %, comparativement à environ deux ans et demi au début des années 2000, selon une estimation de la Fédération des chambres immobilières du Québec.

« [La mise de fonds, c’est] reconnu comme étant le problème numéro un pour l’accession à la propriété », confirme l’économiste et professeur à l’Université Laval François Des Rosiers.

Bien que certaines aides gouvernementales tentent d’alléger ce problème, celles-ci ne font que le déplacer, croit Marie-Sophie Banville, de l’organisme sans but lucratif Vivacité, qui se décrit comme une « société immobilière solidaire ».

Les mesures affichées dans le dernier budget Morneau proposent, en résumé, un prêt par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour bonifier la mise de fonds de certains acheteurs. Une initiative qui pourrait aider à régler le problème d’accession à la propriété, mais seulement à court terme, analyse François Des Rosiers. « À long terme, probablement que ça ne règle pas le problème non plus parce que ça peut faire monter les prix. Si vous financez les ménages par un prêt sans intérêt, le marché va finir par l’intégrer. »

 

« Ce qu’on remarque, c’est que les programmes d’accès à la propriété, autant du fédéral que de la Ville de Montréal, ce sont des subventions ou des prêts qui aident des individus. [Mais cela] va créer une abordabilité qui est temporaire, artificielle. Quand les gens [revendent] la propriété, elle revient sur le marché classique, soutient Marie-Sophie Banville. Et il faut recommencer, parce qu’on n’a rien fait pour que ces propriétés-là demeurent abordables. »

Moins de profits

Vivacité, au contraire, tente de développer au Québec le modèle des « habitations abordables à perpétuité », qui vise à réguler la spéculation immobilière, en réduisant les profits dont bénéficiera le revendeur.

Le concept proposé (toujours à l’état de projet à l’heure actuelle) est simple : l’organisme à but non lucratif fournit une mise de fonds d’au moins 20 % pour l’achat d’une propriété. Le ménage contracte une hypothèque équivalant à 80 % de la valeur de la propriété. À la revente — qui se fait à un autre acheteur adhérant au programme —, Vivacité récupère 75 % de la plus-value, et les vendeurs, 25 %. Vivacité réinvestira cette part de la plus-value dans d’autres mises de fonds et dans le développement d’autres propriétés « perpétuellement abordables » de son portfolio.

Abandonner l’idée de faire un profit immobilier peut constituer un changement de culture important que tous ne sont pas prêts à faire. « Il faut être un croyant pratiquant [pour y participer], reconnaît François Bernier, vice-président principal Affaires publiques à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Il faut vraiment vouloir faire partie de cette vision de l’habitation. » D’après M. Bernier, ce modèle, qui mérite d’être essayé, est « une belle solution » pour les ménages qui n’ont autrement pas les moyens de mettre une mise de fonds. « Ça n’empêche pas l’effort, les gens vont devoir épargner et payer leur hypothèque. »

Pour Catherine Chabot, il s’agit d’un « sacrifice » qui en vaut le coût pour cesser d’être locataire — voire colocataire — à long terme. « Ça ne m’intéresse pas de savoir combien [la vente] va me rapporter. Il serait temps qu’on pense à l’avenir de nos villes en d’autres termes que de faire de l’argent », souligne la jeune trentenaire.

Appui nécessaire

L’idée que propose Vivacité s’inspire des Community Land Trusts (CLT) américains (voir encadré). « À Boston, à Burlington, à Minneapolis, des villes où les CLT ont été capables d’acquérir un seuil critique de terrains et de propriétés, [le travail] s’est presque toujours réalisé en partenariat avec le gouvernement municipal », souligne John Davis, qui est cofondateur de l’organisme Burlington Associates in Community Development. M. Davis était de passage à Montréal la semaine dernière pour donner une conférence sur le concept des fiducies foncières (land trusts).

« Le problème, aux États-Unis, c’est que la plupart des politiques de logement mettent l’accent sur la production et non sur la préservation [de l’abordabilité]. Nous perdons les logements abordables plus rapidement que nous les créons », précise M. Davis. Pour que ce système fonctionne, « il faut d’abord une communauté; ensuite, il faut des pouvoirs publics éclairés et visionnaires, et troisièmement, il faut des institutions financières prêtes à rendre disponibles des fonds pour le développement. Ironiquement, les banquiers soutiennent souvent les CLT avant les pouvoirs publics. »

Un modèle inspiré d’ailleurs

Contenu similaire